Попередній договір не може бути визнаний укладеним, якщо сторонами не дотримано обов’язкової нотаріальної форми для договорів купівлі-продажу нерухомості, укладення якого сторони обумовили в майбутньому / юрист Дупак Валентин Германович

Інститут попередніх договорів в сучасній юридичній практиці використовується  широко, однак у той же час правове регулювання даних правовідносин досить слабке, що породжує виникнення великої кількості суперечок щодо їх укладання, виконання та припинення. Судова справа, що пропонується, стосується саме цих питань і, перш за все, форми попереднього договору.

Між Товариствами (продавець , покупець) було підписано попередній договір з протоколом розбіжностей

(Справа № 17-05/5026/275/2012, 07.03.17) , предметом якого є зобов’язання в майбутньому укласти договір купівлі-продажу нежитлових приміщень. На виконання умов попереднього договору, з метою проведення експертної оцінки нерухомого майна, покупцем було сплачено на користь продавця попередню оплату в сумі  15000,00 грн.

У зв’язку з виконанням своїх зобов’язань за попереднім договором, покупець звертався до ліквідатора  (на той час було відкрито ліквідаційну процедуру щодо товариства-продавця) про укладення основного договору купівлі-продажу, втім ліквідатор на вимогу не відреагував, основний договір не уклав, ухилився від його нотаріального посвідчення,  що і стало підставою для звернення до господарського суду із заявою про спонукання до укладення договору купівлі-продажу.

Господарські суди першої та апеляційної інстанцій повністю відмовили у задоволенні вимог товариства-покупця, з чим також погодився і Вищий господарський суд України, поклавши в основу рішення наступні приписи чинного законодавства.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (ст.ст. 655, 656, 657 ЦК України).

Аналіз змісту попереднього договору дав підстави для висновку, що він містить зобов’язання сторін про укладення у визначений ними час договору купівлі-продажу в майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором, також сторони обумовили предмет майбутнього договору купівлі-продажу, його ціну та інші істотні умови основного договору, в тому числі і умову про зобов’язання укласти основний договір. Проте, цей попередній договір не був посвідчений нотаріально.