В Україні продовжує діяти запроваджений п’ятнадцять років тому мораторій на відчуження в будь-який спосіб земель сільськогосподарського призначення, зокрема земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Проте за цей час винахідливі юристи разом із чиновниками органів земельних ресурсів побудували багато схем набуття права власності на розпайовані земельні ділянки причому колосальних площ. Фактично майже вся товарна земля навколо великих міст де-факто контролюється не власниками паїв, а латифундистами.
ВСУ на спільному засіданні цивільної та адміністративної палат цією постановою закрив одну із схем обходу мораторію – укладання договору міни земельної ділянки. На практиці нотаріуси іноді посвідчували навіть договори міни з/д на автомобіль чи смартфон, проте після цієї постанови ентузіазм до таких операцій спаде. Згідно позиції ВСУ укладання договору міни дозволено, але в такому випадку ПАЙ обмінюється лише на ПАЙ, тобто з/д ТСВ може бути обміняна тільки на з/д ТСВ. У противному випадку суд за позовом прокурора повинен визнавати таку договори міни з/д недійсними, а видані на їх підставі державні акти скасовувати.
Частиною першою статті 5 Закону № 899-IV встановлено, що матеріали обміну земельними частками (паями), проведеного за бажанням їх власників, оформлюють сільські, селищні, міські ради та районні державні адміністрації в межах їх повноважень щодо виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) до моменту видачі державних актів на право власності на земельну ділянку.
Статтею 14 цього Закону передбачено, що в разі якщо власник земельної ділянки, яка знаходиться всередині єдиного масиву, що використовується спільно власниками земельних ділянок чи іншими особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, виявляє бажання використовувати належну йому земельну ділянку самостійно, він може обміняти її на іншу земельну ділянку на межі цього або іншого масиву. Обмін земельними ділянками здійснюється за згодою їх власників відповідно до закону та посвідчується нотаріально.
Згідно з пунктом 15 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, але не раніше 1 січня 2012 року, не допускається купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.
Отже, законодавець передбачив декілька підстав отримання у власність земельної ділянки сільськогосподарського призначення, зокрема як земельний пай при приватизації сільськогосподарських підприємств для ведення товарного сільськогосподарського виробництва або як землі для ведення сільського господарства.
Законодавець не закріпив у ЗК України чи інших законах України порядок міни земельних часток (паїв) в інших випадках.
Отже, аналіз зазначених норм права дає можливість зробити висновок про те, що обміняними можуть бути земельні ділянки за схемою «пай на пай» та лише у випадку, передбаченому статтею 14 Закону № 899-IV.