Питання щодо отримання у власність житла завжди було найактуальнішим та найгострішим для населення. Саме тому багато хто погоджується на певні ускладнення свого звичного способу життя задля досягнення бажаної мети, при цьому особам доводиться йти на певний ризик, який, на їхню думку, виправдовує ця мета.
Йдеться про такий різновид договірних відносин, як договір довічного утримання (догляду).
У багатьох пенсіонерів та одиноких людей, які опинились у тяжкому матеріальному становищі, все частіше виникає думка про укладання договору довічного утримання. Проте необізнаність в цьому питанні нерідко зупиняє людину від прийняття остаточного рішення.
Отже, давайте розглянемо, що являє собою договір довічного утримання, та всі основні моменти, які стосуються цього договору.
За договором довічного утримання (догляду) одна сторона передає у власність другій стороні житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно, яке має значну цінність, взамін на довічне матеріальне забезпечення в натурі у вигляді житла, харчування, догляду і необхідної допомоги.
Сторонами в договорі довічного утримання є відчужувач та набувач.
Укласти договір довічного утримання можуть люди, які потребують сторонньої допомоги, причому не тільки грошової, але й моральної та психологічної:
- одинокі малозабезпечені пенсіонери;
- люди, які потребують сторонньої допомоги;
- одинокі сімейні пари;
- сім’ї людей похилого віку з непрацездатними дітьми або дітьми-інвалідами;
- люди похилого віку, позбавлені опіки та піклування близьких;
- родичі літнього віку, які проживають спільно (наприклад, сестри), які залишилися без дітей.
Набувачем майна повинна бути дієздатна особа, яка в змозі забезпечити утримання.
Договір довічного утримання (догляду) належить до договорів, для яких передбачена обов’язкова письмова форма та нотаріальне посвідчення. Недотримання даної вимоги тягне за собою визнання договору недійсним.
Якщо предметом договору є нерухомість, то такий договір підлягає обов’язковій державній реєстрації. Право власності на відчужувану нерухомість переходить до набувача тільки з моменту реєстрації договору.
Державна реєстрація договору проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням.
При укладанні договору довічного утримання сторони повинні визначити всі види матеріального забезпечення, обсяг, способи та форми. Довічне утримання може надаватися у чітко визначеній грошовій сумі, черговість виплат грошових сум повинна бути визначена в договорі. Набувач може надати будь – яку необхідну допомогу, яка необхідна відчужувачу.
Відповідно до законодавства, набувач зобов’язаний у разі смерті відчужувача поховати його, навіть якщо це не було передбачено договором довічного утримання (догляду).
Якщо частина майна відчужувача перейшла до його спадкоємців, витрати на його поховання мають бути справедливо розподілені між ними та набувачем.
На майно, відчужуване за договором довічного утримання, у набувача виникає право власності. Але дане право власності обмежене, оскільки набувач не має права до смерті відчужувача продавати, дарувати, міняти, передавати в заставу або у власність іншій особі на підставі іншого правочину.
Після підписання договору квартира залишається у повному розпорядженні пенсіонера (відчужувача) — як і до укладання договору:
- людина продовжує жити у своїй квартирі;
- може запрошувати до себе друзів і родичів;
- може здавати її в оренду;
- після укладання договору довічного утримання пенсіонер залишається як і раніше зареєстрованим у своїй квартирі (і ніхто, і ні за яких обставин не може виписати його).
Після передачі права власності за договором довічного утримання літня людина отримує певні вигоди: вона більше не повинна платити за квартиру (це обов’язок набувача), не ризикує у випадку руйнування цієї квартири (це також переноситься на плечі набувача). Відчужувач за договором довічного утримання ніяких обов’язків не несе і при цьому набуває цілий ряд прав.
Отже, які фінансові переваги отримує пенсіонер-відчужувач?
По-перше, відчужувач отримує велику суму грошей (одноразову грошову виплату), яку він може витрачати на свій розсуд або ж покласти на свій рахунок у банку і регулярно отримувати відсотки.
По-друге, щомісяця він отримує грошові виплати.
По-третє, згідно з договором довічного утримання, комунальні платежі повністю оплачуються набувачем.
Кредитори набувача не мають права звернути стягнення на майно набувача, передане за договором довічного утримання протягом життя відчужувача. Із правом власності на майно до набувача переходить і ризик випадкової загибелі речі. Випадкова загибель майна не звільняє останнього від обов’язків, покладених на нього договором.
Виникають питання щодо можливості заміни набувача за договором довічного утримання.
Законодавством передбачена така можливість.
У випадку, коли набувач у силу певних обставин не в змозі надалі надавати належне матеріальне забезпечення відчужувачу, зобов’язання у відповідності до договору можуть перейти до членів його сім’ї, але для цього необхідна обов’язкова згода відчужувача. Якщо з членів сім’ї набувача ніхто не виявить бажання взяти на себе обов’язки набувача, то ці обов’язки можна передати іншій особі, але за згодою відчужувача та членів сім’ї набувача.
Відчужувач у свою чергу має право заперечувати передання обов’язків набувача за договором довічного утримання іншій особі. У свою чергу набувач має право звернутися до суду для вирішення цього питання.
Сторони в договорі довічного утримання можуть передбачати заміну майна, яке було передане набувачеві. Тобто набувач та відчужувач за певних обставин, які виникли у процесі дії договору довічного утримання можуть домовитися про заміну речі на іншу. У цьому разі обсяг обов’язків набувача може бути за домовленістю сторін змінений або залишений незмінним.
Законодавством передбачені випадки припинення договору довічного утримання.
Договір довічного утримання може бути розірваний на підставі рішення суду, на вимогу відчужувача або третьої особи у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов’язків. Невиконання обов’язків або неналежне виконання обов’язків не завжди призводить до припинення договору. Відчужувач вправі пред’явити позов про відшкодування збитків. У винятковому випадку існує можливість подати позов не про припинення дії договору довічного утримання, а про обов’язок набувача виконати в натурі обов’язки, взяті на себе, або про стягнення грошової компенсації всіх видів матеріального забезпечення, вказаних у договорі.
Набувач вправі припинити договір тільки в тому випадку, коли через незалежні від нього обставини його майнове становище змінилося настільки, що він не в змозі надавати набувачеві належне матеріальне забезпечення, обумовлене в договорі.
Правові наслідки розірвання договору довічного утримання (догляду). У випадку припинення дії договору внаслідок невиконання або неналежного виконання набувачем обов’язків за договором довічного утримання передбачена можливість повернення відчужувачу майна.
Якщо набувач відмовляється добровільно повернути майно, набуте ним за договором, відчужувач має право звернутися до суду. Усі витрати, зроблені набувачем на користь відчужувача не відшкодовуються.
У разі розірвання договору у зв’язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем з підстав, що мають істотне значення, суд може залишити за набувачем право власності на частину майна, з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував свої обов’язки за договором.
Які правові наслідки смерті набувача? Відповідно до договору довічного утримання набувач зобов’язаний утримувати відчужувача довічно. У випадку смерті набувача обов’язки за договором довічного утримання переходять до його спадкоємців. Спадкоємці повинні продовжити утримувати відчужувача згідно з укладеним договором довічного утримання.
Якщо у набувача немає спадкоємців або вони відмовилися від прийняття майна, переданого відчужувачем, відчужувач набуває право власності на це майно. У цьому разі договір довічного утримання автоматично припиняється.